お客様のご相談内容

大都市の郊外に複数の土地を所有しているＢさん。遊休地の土地活用策としてハウスメーカーからアパート建築を提案されていた。Ｂさん自身も、借金でアパートを建てると相続税の節税になると聞いていたので乗り気になっていた。しかし、知人から「単純に借金でアパートを建てるだけでは本当の相続対策にはならない。全体の財産をチェックして、将来の相続税がどうなるのかを考慮したうえで対策を考えたほうがいい」と聞いて、当社への相談となった。

私たちの取り組み

相談を受けた当社では、まずＢさんから固定資産税名寄せ帳の写しをお預かりして、Ｂさん所有の土地をすべて１件ずつ綿密に調査。現地調査のうえで市役所、法務局、水道局、道路管理事務所などの行政法規もすべて調査して正確な財産評価を行い、「財産の棚卸し」を行った。さらに、実勢価格の調査や近隣地域における賃貸物件の需給動向なども調べ上げて、アパート経営の収益性や将来性についての判断を行った。

その結果、
（１）Ｂさんに相続が発生した場合、多額の相続税がかかることが確実であること。
（２）近隣では賃貸の需給動向が厳しく、アパート経営については競合の激しさなどから
高い収益性は期待しにくい、また将来性についても空室リスクなどの不安がある。
（３）したがって、借金までして無理にアパートを建てるとローン返済に苦しむ可能性がある。
（４）そのため、アパート建築よりは、現状のまま更地にしておいて、将来の納税資金に充てることが相続対策上はのぞましい。
という提案を行った。

担当者からひと言

「資産の組み換え」というと、土地の買い替えや遊休地へのアパート・マンション建設など、有効活用に偏りがちです。もちろん、所有資産の収益性アップの観点からそのような組み換えがのぞましい場合もあります。
一方で、土地資産家の方々は「相続税」という将来必ず発生する多額の負担を見据えて総合的な判断をする必要があります。
今回のように、将来性に疑問がある立地条件に無理にアパートを建てると、借金返済に行き詰るリスクもあるので、その場合には相続税の納税資金を確保するために「いまは何もしない」というのも有効な対策になります。